Feb 13 • Aurélien DENIS

Liasse fiscale LMNP : Gérer la déclaration de sa location meublée

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) constitue une niche fiscale en France particulièrement prisée. Il offre la possibilité de générer un revenu complémentaire mensuel tout en bénéficiant d'une fiscalité avantageuse.

Cependant, la déclaration des revenus locatifs, relevant soit du régime fiscal micro Bic soit du régime réel, implique la réalisation d'une liasse fiscale LMNP.

Pour rendre cette obligation fiscale moins intimidante, cet article se propose de vous guider à travers le processus déclaratif.

Création entreprise choix du statut juridique

Qu'est ce que le statut de loueur en meublé non professionnel?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) constitue une option attrayante pour les propriétaires souhaitant investir dans l'immobilier locatif meublé en France. Offrant des avantages fiscaux significatifs et une certaine souplesse dans la gestion des biens, le LMNP attire de nombreux investisseurs désireux de diversifier leur patrimoine et de générer des revenus complémentaires. Cependant, en contrepartie de ces avantages, les propriétaires LMNP doivent se conformer à diverses obligations fiscales, notamment en ce qui concerne la déclaration de leurs revenus et la présentation d'une liasse fiscale complète et précise.

Présentation du statut LMNP

Le statut LMNP permet aux propriétaires de louer des biens meublés à des fins non professionnelles, tout en bénéficiant de certains régimes fiscaux avantageux. Contrairement au régime de location nue, où les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers, le LMNP permet aux propriétaires de bénéficier d'un régime d'imposition spécifique, offrant des possibilités d'amortissements et des abattements fiscaux intéressants.

Importance de la liasse fiscale dans le cadre du LMNP

La liasse fiscale constitue un élément essentiel de la gestion fiscale des propriétaires LMNP. En effet, elle permet de consigner de manière détaillée l'ensemble des revenus et des charges liés à la location meublée, ainsi que les amortissements éventuels du bien et du mobilier. La présentation précise et exhaustive de la liasse fiscale est indispensable pour assurer la conformité fiscale et éviter tout litige avec l'administration fiscale.

Le choix du régime : micro BIC ou régime réel?

Lorsqu'il s'agit de déclarer ses revenus en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), l'une des décisions les plus importantes à prendre est de choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel. 


  • Le régime micro-BIC offre une approche simplifiée de la déclaration des revenus locatifs, avec un abattement forfaitaire de 50 % appliqué directement sur les recettes locatives. Cette option convient souvent aux propriétaires ayant des revenus locatifs relativement faibles et préférant une gestion fiscale plus simple et moins chronophage.


  • Le régime réel permet aux propriétaires LMNP de déduire l'ensemble de leurs charges réelles, y compris les amortissements du bien et du mobilier, ce qui peut conduire à une réduction significative du résultat fiscal de l'activité de location. Cette option convient généralement aux propriétaires LMNP ayant des charges importantes ou souhaitant optimiser leur situation fiscale.

 

Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel dépendra donc de divers facteurs tels que le niveau de revenus locatifs, la nature des charges et des investissements, ainsi que les préférences personnelles en matière de gestion fiscale. 

  Focus sur la modification de statut


  • Fréquence du changement : Les propriétaires LMNP ont la possibilité de changer de régime fiscal chaque année. Cependant, une fois qu'ils ont opté pour le régime réel, ils doivent y rester au moins pendant deux ans avant de pouvoir revenir au régime micro-BIC. 


  • Notification à l'administration fiscale : Pour changer de régime fiscal, les propriétaires LMNP doivent informer l'administration fiscale de leur décision. Cette notification peut se faire lors de la déclaration annuelle des revenus, en indiquant clairement le choix du régime fiscal désiré pour l'année suivante.


  • Respect des délais : Le changement de régime fiscal doit être effectué avant la fin de l'année civile en cours pour être pris en compte pour l'année suivante. 


Comprendre la liasse fiscale LMNP

Les éléments à déclarer

  •  Déclaration de revenus : La déclaration des revenus locatifs constitue l'une des principales obligations fiscales des propriétaires LMNP. Ces revenus doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) non professionnels. 

  • La TVA : En ce qui concerne la TVA, les propriétaires LMNP peuvent bénéficier de la franchise en base de TVA (pas de déclaration) s'ils remplissent certaines conditions, notamment si leurs revenus locatifs ne dépassent pas un certain seuil de chiffre d'affaires (23.700€ HT*). Cependant, les propriétaires ont également la possibilité d'opter pour le régime réel simplifié ou réel normal, ce qui leur permet de récupérer la TVA sur leurs investissements immobiliers et leurs charges.

  • Contribution économique territoriale (CET) : La CET est une taxe locale à laquelle les propriétaires LMNP sont assujettis. Elle se compose de la cotisation foncière des entreprises (CFE) et de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE).


     La CFE se paie en ligne et uniquement sur le site d’impôt.gouv avant le 15 décembre de l'année en cours.

     La CVAE s'adresse aux loueurs en meublés (professionnels ou non professionnels) qui perçoivent plus de 152.500€* de revenus locatifs. La plupart des loueurs n'y sont donc pas soumis. 

* Au 1er janvier 2024

Les formulaires CERFA composant la liasse fiscale LMNP

Afin de déclarer les éléments évoqués ci-dessus, la liasse fiscale LMNP est constituée de divers documents identifiés par des numéros Cerfa. Ce dossier, une fois complet, permet à l'administration de calculer l'impôt dû. Il est obligatoire et accessible en ligne, et doit être réalisé une fois par an en respectant les délais fixés par l'administration fiscale.

Parmi les documents requis pour constituer une liasse fiscale LMNP, on retrouve notamment :

  Focus : Notion de centre de gestion agréé


Un Centre de Gestion Agréé (CGA) joue un rôle important dans le cadre d'une déclaration LMNP en offrant plusieurs avantages fiscaux aux adhérents :

  • Optimisation fiscale : L'adhésion à un CGA permet de bénéficier d'avantages fiscaux, notamment en réduisant le montant des bénéfices imposables. 


  • Exonération de TVA : Les adhérents d'un CGA peuvent également bénéficier de l'exonération de TVA sur les recettes locatives, sous certaines conditions. 


  • Facilité de gestion : Les CGA offrent souvent des services de conseil et d'assistance aux adhérents pour les aider à gérer leur comptabilité et leurs déclarations fiscales. Cela peut être particulièrement utile pour les propriétaires LMNP qui sont souvent confrontés à des règles fiscales complexes et à des obligations comptables spécifiques.



Procédure de télédéclaration de la liasse fiscale LMNP 

Trois étapes sont indispensables pour déclarer ses revenus au service des impôts :

I - La création de son statut LMNP (au début de l'activité)

II - La télédéclaration de la liasse fiscale (chaque année)

III - La déclaration des produits issus de la location à l'impôt sur le revenu (chaque année)

I - Création du statut "location meublée non professionnelle" 

Suivez les étapes suivantes pour créer votre statut LMNP :


  1. Inscription sur le site des impôts : Tout d'abord, il est nécessaire de disposer d'un espace personnel sur le site des impôts. Si vous n'en avez pas encore, il suffit de vous inscrire sur le site www.impots.gouv.fr en suivant les instructions fournies. Une fois votre compte créé, vous aurez accès à tous les services en ligne, y compris la déclaration de revenus.
  2. Choix de la procédure adéquate : Pour déclarer votre statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous devrez remplir la déclaration d'existence via le guichet des formalités des entreprises. Cette démarche en ligne permet de déclarer l'activité de location meublée non professionnelle et de sélectionner le régime fiscal approprié (micro-BIC ou réel). Le formulaire à compléter ici
  3. Complétion du formulaire en ligne : Vous devrez renseigner des informations concernant le loueur (vous-même), le bien loué et le régime fiscal choisi. Veillez à être précis et exhaustif dans vos réponses. Si vous optez pour le régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % sera appliqué sur vos revenus locatifs pour le calcul de l'impôt. En choisissant le régime réel, vous pourrez déduire vos charges réelles, mais vous devrez tenir une comptabilité détaillée.
  4. Validation et envoi du formulaire : Une fois le formulaire rempli, vous pourrez le valider et l'envoyer en ligne. Une confirmation de réception vous sera envoyée par email pour attester de la prise en compte de votre création.

II - Calculer et télédéclarer les revenus LMNP

La télédéclaration pour les loueurs en meublé s'effectue via différentes plateformes en ligne en suivant les étapes suivantes :


  1. Choississez une plateforme de déclaration (DECLA.FR, TELEDEC.FR, JD2M, etc.).
  2. Connectez-vous en renseignant vos informations professionnelles
  3. Remplissez les données principales de votre activité pour accéder aux documents
  4. Générez votre liasse fiscale LMNP (génération automatique)

Une fois la déclaration terminée, le site transmettra la déclaration fiscale LMNP à l'administration.


III - Intégrer les revenus LMNP à sa propre déclaration d'impôt sur le revenu

 Régime micro-BIC

La déclaration d'impôt LMNP en régime micro-BIC s'effectue simultanément avec votre déclaration d'impôts annuelle.

Vous devez simplement reporter le montant de votre chiffre d'affaires dans le formulaire 2042 C-PRO, rubrique "Professions non salariées". Remplissez ensuite les cases 5ND à 5PD de la sous-rubrique "Revenus des locations meublées non professionnelles" et joignez ce formulaire 2042 C-PRO à votre déclaration de revenus.


Vous devez informer l'administration fiscale du montant total de vos recettes locatives, comprenant les loyers perçus, les charges payées par votre locataire et vos provisions pour charges. L'administration appliquera ensuite l'abattement.
Vos revenus seront ensuite imposés en fonction de votre Taux Marginal d'Imposition (TMI), selon votre tranche d'imposition.

En régime micro-BIC, 17,2 % de votre chiffre d'affaires seront également déduits au titre des prélèvements sociaux. 
 Régime réel

Souvent plus avantageuse, la déclaration d'impôt LMNP au régime réel est également plus complexe.

Pour amortir votre bien et déduire vos charges de vos revenus locatifs, vous devez transmettre à l'administration fiscale :

- Votre liasse fiscale, comprenant le formulaire 2031-SD (CERFA 11085).

- Les annexes 2033-A à 2033-E (CERFA 10956).

- Un bilan complet via les annexes 2050 et suivantes, incluant votre compte de résultat et votre tableau d'amortissement. Ce dernier doit être conforme aux normes de l'article 39C du Code général des impôts.

Lors de votre déclaration de revenus LMNP, n'oubliez pas de joindre le formulaire 2042 C-PRO pour indiquer le montant des revenus locatifs.

A noter qu'en cas d'erreur sur le résultat fiscal ou sur un formulaire Cerfa, il est possible de déposer une réclamation en ligne sur le site officiel "impo.gouv.fr" en expliquant l'erreur et en demandant une rectification.

  Focus : La notion d'amortissements reportables


Lorsque les amortissements déduits dépassent les revenus locatifs et génèrent un déficit, cet excédent peut être reporté sur les bénéfices futurs pour réduire l'impôt sur le revenu.


Cependant, il est important de noter que cet excédent d'amortissement ne peut être reporté que sur les bénéfices tirés de l'activité de location meublée. Il ne peut pas être utilisé pour compenser d'autres types de revenus. De plus, cet excédent peut être reporté sur les bénéfices des dix années suivantes.

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Questions fréquentes

Quand déclarer sa liasse fiscale LMNP ?

Les dates de déclaration LMNP 2024 varient en fonction de vos options fiscales :

- Régime réel : Le 18 mai 2024 (échéance de télétransmission de la liasse fiscale)

- Régime micro-BIC : Dates limites de déclaration de revenus du déclarants


Quelle déclaration fiscale pour les revenus LMNP ?

Les revenus que vous tirez de la location de locaux meublés, en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu.

Ils doivent être déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Quelle déclaration fiscale pour LMNP ?

L'activité de loueur en meublé non professionnel LMNP doit être déclarée sur les documents Cerfa 2031 et 2033.

Le formulaire 2031 concerne les revenus de tous les loueurs (micro BIC ou réel)

Le formulaire 2033 concerne le bilan comptable pour le régime réel.



Comment remplir le Cerfa 2033 ?

Le formulaire 2033 se compose de 7 tableaux, numérotés de 2033-A à 2033-G.
Toutes les sommes doivent être déclarées en euros, arrondies au chiffre le plus proche.
la période d'exercice doit être exprimée en mois (de la date de début d'activité jusqu'au 31 décembre).


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